李宇嘉：二手房参考价是广州楼市的长效机制

中都新的上所2月11日电 题名：二手房参考价是珠三角股票商品的长效功能

作者 李宇嘉 东莞房屋政策研究中都心总监研究员

2月8日，珠三角二手房屋参考生产成本功能发布一周年了。估计谁也没想到，二手房参考价会成为所致珠三角二手房商品随之而来调整的诱因。2021年，珠三角二手房成交量只有40699套，破纪录近15年来新的低。

二手房参考价有几个不平衡性：

一是降低滚轮。汇丰银行将参考价作为信贷评估价，也就是说参考价对一个人买房来说，具备增另加首付，降低信贷额度的不平衡性。

二是割断生产成本重复上升的链条。借助另加滚轮推高租金，并催生更多商品价格重回商品，驱动租金更进一步上升，这是珠三角二手房生产成本上升的一般自然语言。参考价落地后，这个链条被割断了。

三是借助商品预期。没有参考价，买方和对等就按实际标价作为生产成本铁环，这为股票商品炒作备有了机会。比如，极少主城区应与关系紧张，放盘相比较小，可以或多或少掌控房源、催生租金上升，租金上升预期发挥主导作用，会驱动买家南丰，催生租金更进一步上升。参考价基础下，商品大体上开始将生产成本铁环靠拢了参考价。

据对等统计，在目前的交割中都，大概有2/3近的交割单，其均价在参考价近。参考价拟定之初，大概15%。

珠三角二手租金已连续八个月环比大跌。按照参考价政策的法规，今年初确实对3595个城中都村的参考价进行调整，但笔者认为，现今面临两难的困境：

一方面，如果按真实世界生产成本的变动，很多城中都村就确实调高参考价。但这也就是说，二手房参考价发挥主导作用了生产成本大跌，且当局或许在有意借助生产成本更进一步大跌，这会带来商品预期不稍稍，买家更另加谨慎的结果。不可或缺的是，生产成本大跌也就是说无法向汇丰银行借到更多钱，在租金居高不下的情况下，这对不合理需求的释放出来是一个阻碍。另外，对香港特区当局来说，也不是一个还好。

目前，促消费者、稍稍预期、保平衡，作出贡献房地产商品良性重复，成为股票商品政策的新的重点。这么看的话，调高参考价不太合时宜。

另一方面，如果上调参考价，不符合目前的商品行驶态势，与国家公布的珠三角租金行驶指数不大不相同，而且可能会觉察托底和救市的信号。

当然，如果从掺入发泡的决意、树立股票商品调控的决意和信心来看，也不除去一定幅度调高参考价，既反映租金的真实世界变化，也给商品觉察尽力的信号，让商品放弃任何幻想。

此外，也意味著是对珠三角南山、宝安中都心区等中都西部实际成交生产成本相对来说调高的周边调高参考价；其他周边保持平衡，甚至某种程度上调。当然，最主要看汇丰银行看看继续按参考价信贷。如果汇丰银行暗中都放开，像过去那样按汇丰银行自己的评估价信贷，甚至还做“高评高贷”，参考价也就失去了不平衡性。

总之，二手房参考价，发挥有为当局的主导作用，夯实以外大体上责任，这是珠三角股票商品的长效功能，汇丰银行严格按参考价信贷，也是题名中都之义。这推断了去滚轮、去发泡的信心和决意，值得称赞。既然是长效功能，就要坚持，即便是微调，也有底线。因为，这是一项“开弓没有回头弓箭”的改革。(中都新的上所APP)

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写稿：宋亚芬