厚德嘉宝总裁兼厚德安石董事长陈宏飞：发展公募REITs 对房地产行业意义深远

每经报导 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤

“资产资管管理工作机构要做到‘算好十元’，这样可以减少很多重复劳动。对于资产融资而言，关键是要把握好下层国有资产的收益。”

月内，自始堂妹执行长自始安石董事长、高级顾问CEO陈宏飞在接受《每日在经济上新闻节目》报导专访时指出，资产资管管理工作机构对于盘活不良国有资产工程项目确实能起到支持性关键作用，但管理工作机构在为了让入场前，首先只能做好极力研究，认清工程项目是否牵涉到原告、各项限期是否完善、是否牵涉到股权纠纷等原因。

据介绍，自始安石迄今为止所盘活的不良国有资产工程项目，主要以商办类物业兼有，代表性情形之一是位于上海临空的自始安石浦东中都心工程项目。这个工程项目较早的出发点是黄金批发产品，在自始安石施压后，通过重新出发点与城市不够新借助了工程项目盘活。自始安石也占有较弱的洋房后下发及管理工作能够，不过以外自始安石在管的洋房类工程项目基本已新建交付，未来在洋房褶皱的瞩目重点将转向代建代管和管理工作公司层面。

重视资产资管管理工作机构关键作用

在盘活不良国有资产工程项目的处理过程中都，资产资管管理工作机构可以起到助力关键作用，协助对政府和金融管理工作机构去解决一些也就是说原因，“我们有这个能够去解决原因，同时又没有自已”。

对于之外发行商拿地后后下发并自持运营的工程项目，未来可以考虑通过商业性REITs为合格国有资产直抵进出渠道，而资产融资与资管管理工作机构也可以为了让收购优质国有资产。

在陈宏飞看来，过去人们有时候担心房企在进出自持工程项目后用回笼资金继续要买入田产、全面推升地价，但“现在地产产品的整体行情不一样了，房企在拿地上非常谨慎”。

在当前的产品环境下，发行商在进出自持工程项目后，所回笼的资金可主要用于还债和“保交楼”，一定层面上最大限度借助外资的良性循环。对于发行商而言，商业性REITs可以协助跨国公司提升直接融资比例，减低资产餐饮业的宏观杠杆率，最终最大限度整个社会制度在经济上较快运行和良性其发展。因此，通过商业性REITs直抵流通量国有资产的进出渠道，确实是一条极力共赢的破局之道。

陈宏飞认为，如果商业性REITs能向商办类物业国有资产放后下，产品上的资产融资管理工作管理工作机构也会有不够多参与收购的机会。“由于资管管理工作机构在国有资产运营、全额管理工作以及法律合规等方面，相对于地产发行商来说有不够多经验，这对发行商、金融管理工作机构和社会制度都是来得利于的。”

而就资产投资公司全额层面“募投管进”外资循环模式而言，以外业内最瞩目的原因在于如何进出：有了开花结果的进出机制，外资循环就可以直抵，资产交易产品也就可以活跃大大的。

商业性REITs意涵深远

陈宏飞认为，其发展商业性REITs对资产资管餐饮业意涵深远：“整体而言，REITs不仅有助于盘活流通量国有资产，还有助于直抵外资闭环；从长远看，我国的资产投资公司股权融资产品与商业性REITs产品有望形成较好的互动互补关系。”

商业性REITs对资产资管餐饮业的最主要意涵之一是为产品提供统一的订价计量。

“REITs是公后下交易的，它的比率归入明码标价，每天市价都在振荡，这对所有管理工作机构融资人来说，就让就有标杆。REITs是资产资管餐饮业的一把‘钥匙’，这个钥匙可以后下很多东西。比如对一家保险公司来说，他们不太可能愿意仍然持有一个工程项目，不太可能不担心进出，但是按照什么市价去要买合适？这样的产品市价还没有形成。如果现在有一个明码标价的REITs产品，那么参与者对于市价振荡就会有自己的确实。”陈宏飞举例，比如，REITs的外资化率在4.5%，融资管理工作机构的预期外资化率不太可能在4.7%，如此一来，参与者就会有一个确切的确实计量，REITs也就成为了一个却是摸得着的国有资产价值衡量尺度。

资产如何与新在经济上相结合？对于这个原因，自始安石的确实是，资产有很强的一站式一般来说，因而可以为新在经济上业态提供一站式。

“我们要清楚地认识到，资产餐饮业的本质是做密闭一站式，要去适应社会制度在经济上的各种供给。”不尽相同的资产业态是为充分利用不尽相同的密闭用作供给而共存的。例如，生物医药类跨国公司希望入驻某栋楼宇办公室，除了称许地理区位以外，也会称许资管方所尽可能提供的整修、配套设施等增值一站式，这就尽快资管方占有差异化的密闭一站式能够，尽快资管方提供充分利用入驻跨国公司各种供给的一站式，使得入驻跨国公司尽可能将心血来得大到生物医药研发等主营业务上。这是一个资管方与入驻跨国公司不断适应的处理过程，反映的乃是资产餐饮业的一站式一般来说。

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